Regras claras atenuam conflitos entre condôminos

O síndico é o líder que soluciona atritos entre moradores, mas ele deve conhecer os problemas que surgem na rotina do condomínio

Atire a primeira pedra quem nunca teve vontade de acertar a janela do vizinho quando ele liga o som no volume máximo em um domingo de manhã. É com essa, e muitas outras situações desagradáveis, que o síndico do condomínio tem de lidar. Barulho e infiltrações estão entre os “clássicos” motivos de brigas. Mais recentemente, a internet veio se somar à lista de causadores de problemas.

O Código Civil tem 27 artigos que tratam da administração condominial, onde constam normas básicas para o convívio entre os moradores de um mesmo conjunto habitacional. Mas quem vive em condomínio sabe que é no cotidiano que se definem as situações recorrentes.

Essas regras devem estar descritas no regimento interno dos condomínios, ensinam os especialistas.

Documento

A tarefa de administrar conflitos e trabalhar para manter a harmonia é do síndico, que precisa estar de olho na rotina para aperfeiçoar o regimento interno. Mais maleável que a convenção – que exige a presença de dois terços dos moradores em assembleia geral para a aprovação de mudanças – o regimento interno deve documentar todo o regramento do conjunto.

O presidente do sindicato dos Síndicos do Paraná, Alvaro Torres de Campos, diz que a convivência pacífica entre vizinhos depende bastante da mediação do síndico.

“Ele é quem está na posição de trabalhar para manter o condomínio funcionando da forma mais agradável para todos”, observa.

Internet

Estar atento à rotina inclui, também, prestar atenção a situações inesperadas ou novos comportamentos.

Além daqueles velhos problemas – barulho do vizinho, mau uso de garagem, vazamentos, inadimplência e briga por compartilhamento de áreas comuns – a popularização da internet trouxe questões que podem abalar a harmonia.

“Alguns condomínios criaram páginas em redes sociais, mas isso acabou gerando situações desagradáveis, como a discussão aberta entre vizinhos e a exposição de questões particulares”, explica Sérgio Craveiro, especialista em administração de condomínios.

Craveiro indica que o síndico mantenha um endereço de e-mail específico, ao qual somente ele tenha acesso, para funcionar como canal de comunicação entre moradores e administrador. Dessa forma os problemas são tratados de forma reservada e sem alarde desnecessário.

Os Campeões
Especialistas explicam quais são os problemas mais frequentes nos condomínios. Conheça os conflitos e as dicas para solucioná-los:

 Barulho: Os decibéis dos vizinhos que ultrapassam o nível aceitável podem se transformar em brigas e caras feias dentro do condomínio. A gama de atritos inclui o gosto musical, discussões particulares em voz alta, ruídos de salto alto ou do aspirador alheio. “Barulho gera problemas, mas é contornável: se o vizinho está incomodado, pode falar com o síndico e indicar onde está o gerador da situação. Uma conversa mediada entre os condôminos costuma resolver a questão”, comenta Alvaro Torres de Campos.

Encanamento: Infiltração é uma questão séria e pode demorar para ser detectada, porque fica fora do alcance da visão dos moradores. Para evitar o jogo de empurra, quando se descobre um vazamento é preciso identificar de quem é a responsabilidade pelo conserto. Sérgio Craveiro explica que o encanamento vertical é atribuição do condomínio. “Problemas nesse setor têm de ser pagos pelo condomínio. Se precisar quebrar a parede, é preciso devolver o cômodo da forma como estava, com azulejo, rejunte, acabamento e decoração. Já o encanamento horizontal é atribuição do apartamento onde está o problema”. 

 Garagem: Vagas para carros são motivos frequentes de rusgas. “Muitos condomínios antigos foram construídos com um número de vagas menor do que hoje é necessário”, comenta Alvaro Campos. O jeito de manobrar o carro dentro do espaço e as vagas muito pequenas geram reclamações. “Vale definir uma velocidade máxima para as garagens. Se tiver vagas presas, é bom implantar um rodízio”, explica Sérgio Craveiro.

Área comum: Piscina, academia, salão de festas, sala de jogos, ofurô, espaço gourmet e sauna. Viver em um condomínio com todos esses espaços, dignos de clubes, é tentador, mas o morador tem de estar consciente que o uso não será exclusivo e terá que compartilhar os locais com os vizinhos. “Para evitar brigas e confusão, o síndico e os moradores precisam definir em assembleia, com bastante clareza, todas as regras que envolvem o uso de áreas comuns, como horários e restrição de idade. E fazer com as regras sejam cumpridas”, comenta Sérgio Craveiro.

Inadimplência: O calote do vizinho sai caro para todo mundo. Não à toa, a inadimplência na taxa de condomínio é um dos problemas mais frequentes enfrentados pelo síndico. “Quando alguém deixa de pagar, no próximo mês a taxa fica mais alta para todos. O rateio de uma possível dívida terá de ser feito entre todos os moradores”, observa Ezequiel Camargo Ventura, síndico profissional. Desde 2003, com a vigência do novo Código Civil, houve mudança com relação às multas de condomínio. O teto das multas para quem não pagava as taxas condominiais em dia era de até 20% do valor do condomínio. Com a nova regra, passou para 2%. Em outros estados já existe legislação que permite que o condômino seja cobrado judicialmente pela dívida, mas no Paraná ainda não é possível. “O que os síndicos podem discutir com os moradores é o uso do serviço de empresas garantidoras de crédito, que resolvem situações de inadimplência”, diz.

Planejamento

Rodízio de vagas e regras para uso das áreas comuns facilitam convivência

“O papel do síndico é o de um líder. Ele precisa saber quais são os problemas enfrentados pelos condôminos, entender as demandas dos moradores e trabalhar para que os conflitos sejam contornados”, lembra o administrador Sérgio Craveiro, especialista em administração condominial.

Para Craveiro, o principal aliado do síndico é o planejamento. Prever situações e convocar assembleias identificando o gerador de conflito para apontar soluções é fundamental.

“Se o condomínio tem vagas de garagem presas, é bom fazer um rodízio de seis em seis meses. Se tem piscina ou salão de jogos, é preciso determinar o horário de uso”, exemplifica.

Creveiro, que ministra cursos sobre administração de condomínios, ressalta que as situações e regras devem ser descritas com minúcias no regimento interno para evitar futuros mal-entendidos.

Fonte: Gazeta do Povo






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